LOGEMENT SOCIAL, QUEL FINANCEMENT ?

mardi 26 février 2013
par  PCF Drôme

Ci-dessous les éléments d’intervention de Jean-Marc Durand à l’audition CIDEFE à l’Assemblée Nationale du 21 février 2013 relative au financement du logement social :


LOGEMENT SOCIAL, QUEL FINANCEMENT ?

1-) Etat des lieux

Une profonde crise du logement sévit actuellement en France. Aujourd’hui 80 % de la population estime qu’il est devenu difficile de trouver un logement.

Par ailleurs le logement est le premier poste de dépense d’une majorité écrasante de ménages. Ainsi 30%, 40% voire 50% du revenu y passe parfois.

En France on dénombre 1,7 millions de personnes en attente d’un logement social. Un logement social auquel de plus en plus de gens sont d’ailleurs éligibles du fait de la dégradation du niveau de vie (75% de la population a un revenu moyen ne dépassant pas 1 500 €/mois).
Il y a donc un réel besoin de construction de logements sociaux dans notre pays. Cela exige des moyens qui pour le coup touchent aux enjeux de financements.

Le budget du logement social doit rapidement atteindre 2% du PIB.
Le coût du logement social pour les locataires ne doit pas dépasser 20% de leur revenu.
Il est nécessaire d’envisager la création d’un service public décentralisé du logement mais aussi de l’habitat et de la ville (politique de la ville).

2- À quelles contraintes sont confrontés les offices de gestion des logements sociaux ?

-  Des coûts de construction de plus en plus élevés du fait des nouvelles normes à respecter même si un oeil attentif devrait être porté aux pratiques tarifaires des grands groupes de bâtisseurs.
-  Une situation financière des familles dégradée. Ce qui va de pair avec la demande forte des locataires de ne pas se voir proposer d’augmentation de loyers mais ce qui à contrario pèse sur les offices qui doivent faire face à des charges d’entretien en augmentation constante.
-  Les fonds propres des offices qui sont mobilisés pour financer la construction de logements neufs. Ce qui n’est pas véritablement très logique du fait que les fonds propres des offices proviennent des loyers.
-  Des coûts de remise en état des logements existant de plus en plus lourds du fait notamment, des obligations de désamiantage onéreuses mais nécessaires, ce qui pèsent naturellement sur les capacités d’investissement dans le neuf.

3- Quels moyens de financement ?
Une première remarque : la loi Duflot demeure dans l’esprit des lois précédentes, Sellier et Borloo. C’est une aide fiscale à la construction de logements privés à but locatif. Il faut savoir par exemple que cette loi prévoit la création de 40 000 logements et l’octroie d’un avantage fiscal total de 1,7 Mds d’euros, soit 42 500 € par logement.

Une seconde remarque : la situation du budget du logement social est tout à fait comparable à celle des autres budgets publics et sociaux (protection sociale, Etat, collectivités territoriales). La question est de savoir comment redonner de la souplesse budgétaire et comment dégager les masses d’argents nécessaires pour financer à une juste hauteur ces budgets. Cela passe essentiellement par un retour de la croissance, à une nouvelle croissance saine et durable, ce qui signifie la création de richesses (de valeur ajoutée) sur laquelle on pourra prélever de quoi financer les besoins utiles à l’homme et au développement de ses capacités.

Mais voyons dans les conditions immédiates les leviers que nous pourrions actionner pour commencer à inverser la tendance actuelle et créer les conditions d’un nouvel essor du logement social.

> Dispositions spécifiques et immédiates :
-  Faire reconduire l’exonération de taxe foncière dont bénéficient les immeubles construits en zones sensibles.
-  Exiger un taux de TVA à 5% et non pas à 10% comme le prévoit actuellement le gouvernement.

> Dispositions générales et de plus longue portée :
-  Engager une vraie réforme de la fiscalité locale qui permette d’abonder le budget des collectivités territoriales qui financent à hauteur de 8% à 11% le budget du logement social notamment par des aides foncières. Cette réforme suppose notamment la mise en place d’une fiscalité locale des entreprises une « nouvelle TP » responsabilisant territorialement et socialement les entreprises, notamment en taxant leurs placements financiers (1 500 mds à 0,5% = 25 Mds €).
-  Revisiter le 1% logement -financement du logement par les entreprises-. Un 1% qui n’est en fait que 0,45% et qui devrait donc être porté au taux réel de 1%. Ce taux serait ensuite modulé en fonction de la masse salariale de l’entreprise. Plus la masse salariale est basse, plus les salariés ont recours au logement social et donc plus il faut le financer. Plus la masse salariale est élevée, moins les salariés se tournent vers le logement social, ce qui induit des besoins de financement moindre.
-  Un autre volet que je ne développerai pas, car développé par un autre intervenant, est celui du rôle des banques et du crédit qui entre pour une part très importante dans le financement du logement social. Cela nous conduit à poser la question et à avancer la proposition d’un pôle bancaire et financier public au sein duquel serait mis en place un organisme plus particulièrement dédié au soutien et au développement du logement social.